Acórdão nº 0264/16 de Supremo Tribunal Administrativo (Portugal), 04 de Maio de 2016
| Magistrado Responsável | FONSECA CARVALHO |
| Data da Resolução | 04 de Maio de 2016 |
| Emissor | Supremo Tribunal Administrativo (Portugal) |
Acordam na Secção do Contencioso Tributário do Supremo Tribunal Administrativo I. Relatório 1. A…….., S.A., identificado nos autos, vem interpor recurso da sentença proferida pelo TAF de Penafiel, que julgou improcedente a reclamação do despacho emitido pelo Serviço de Finanças de Marco de Canavezes, que determinou o arquivamento do pedido de entrega de imóvel adjudicado pelo recorrente, por existir um contrato de cessão de exploração relativo ao bem e que considerou não ter caducado com a venda.
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Formulou as seguintes conclusões das suas alegações: 1. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida pelo Tribunal Administrativo e Fiscal de Penafiel, o qual julgou improcedente a reclamação de um despacho proferido pelo Serviço de Finanças do Marco de Canavezes, o qual determinou o arquivamento de um pedido de entrega de um imóvel adjudicado pelo recorrente, por existir um contrato de cessão de exploração relativo a tal bem, que considerou não ter caducado com a venda.
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Ora, o recorrente - que adquiriu o imóvel na execução - tinha registadas três hipotecas sobre o referido imóvel, prévias ao contrato de cessão de exploração alegadamente celebrado pela executada com terceiros, conforme consta da matéria de facto dada como provada, motivo pelo qual considera que tal contrato caducou com a venda judicial.
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Não foi isso que foi considerado na sentença recorrida, que deu razão ao Serviço de Finanças, por considerar que o referido contrato de cessão de exploração não caduca com a venda, na medida em que é anterior à penhora dos autos, muito embora seja posterior às hipotecas registadas a favor do recorrente.
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Não se pode, manifestamente, concordar com tal posição.
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Dá-se por reproduzida a matéria de facto dada como provada nos presentes autos.
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Conforme consta da matéria de facto dada como provada, as hipotecas do recorrente são anteriores ao contrato de cessão de exploração celebrado, sendo a penhora dos presentes autos posterior ao mesmo.
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Tal não significa, porém, que tal contrato não caduque com a venda judicial, o que manifestamente terá que se considerar que ocorre, atendendo ao disposto no nº 2 do art. 824º do Código Civil.
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Tem sido amplamente entendido que ao arrendatário, e por igualdade de razão, ao cessionário no caso de um contrato de cessão de exploração, deve ser aplicado por analogia o disposto naquele artigo.
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Entender o contrário, como o faz a sentença recorrida, além de se mostrar contrário aos princípios legais sustentados na lei substantiva, não encontra qualquer sustentação na argumentação que vem sendo subscrita pela jurisprudência, plasmada, entre outros, nos Acórdãos do Tribunal da Relação da Porto de 06.02.2007, 07.11.2006, 20.12.2004. 22.01.2004, do Tribunal da Relação de Lisboa de 12.12.2013, 14.03.2013, do acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10.07.2014, bem como dos doutos Acórdãos proferidos pelo Supremo Tribunal de Justiça de 18.12.1997, 15.11.2007, 05.02.2009 e 27.05.2010, e 22.10.2015, 10. Que confirmam a tese, que se subscreve, de que “o arrendamento do imóvel, posterior à constituição de garantia como a hipoteca do mesmo, destarte prioritária, caduca com a venda, ex vi do artigo 824º n.º 2, do Cód. Civil”.
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Razão pela qual, salvo o devido respeito, que é muito, o Recorrente não pode concordar com os fundamentos que serviram de base à prolação da sentença proferida e que, em muito, abalam os direitos protegidos do Banco recorrente na sua qualidade de credor hipotecário sobre o imóvel penhorado e vendido nos autos.
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De facto, mostra-se provado nos autos de execução que quando foram registadas as hipotecas que o recorrente tem a seu favor — entre 2005 e 2008 (com o montante máximo assegurado de mais de um milhão e meio de euros), não existia qualquer contrato de cessão de exploração, o qual só veio a ser celebrado em 2012, 13. E no qual foi estipulado o pagamento de uma renda mensal de € 200,00 — por dez anos.
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Ora, na venda que ocorreu nestes autos através da diligência de abertura de propostas em carta fechada, o Banco recorrente apresentou proposta na qualidade de credor hipotecário, tendo-lhe sido adjudicado o bem em causa.
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O que fundamentou que o Recorrente tivesse requerido a entrega efetiva do imóvel adquirido e identificado nos autos, porquanto o mesmo, até à data, não lhe havia sido entregue apesar do título de transmissão.
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Tal posição, como acima já foi referido, tem por base o facto de o recorrente entender e ter entendido que qualquer contrato de cessão de exploração a favor de terceiros, a existir, ter caducado com a venda judicial do imóvel (art. 824º n.º 2, Código Civil), por ter sido adquirido pelo credor hipotecário e atendendo à prioridade do registo da hipoteca sobre aquele suposto contrato, 17. Não se podendo retirar da apresentação de proposta por parte do recorrente a ilação de que se conformou com o contrato existente — pelo contrário: não só a jurisprudência tem sido praticamente unânime no sentido de que os contratos posteriores à hipoteca caducam (e não à penhora, como se refere na sentença proferida), 18. Como entender de outra forma conduziria a uma subversão fácil e sem custos da garantia hipotecária: bastaria as partes, posteriormente à hipoteca, celebrarem um contrato por uma renda baixa, que o credor hipotecário teria que conformar-se com a sua existência para todo o sempre, e consequente desvalorização total do bem...
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Manifestamente, não pode ser.
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O Recorrente sempre agiu na convicção de que não estava (como nunca esteve) reconhecido qualquer contrato de cessão de exploração que prevalecesse depois da venda, por ter sido celebrado após o registo da hipoteca a seu favor.
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É inequívoco que os Tribunais Superiores têm entendido como certo que seria contrário aos superiores interesses legais sobre os quais se sustenta, por exemplo, a defesa dos titulares de direitos hipotecários, que estes vissem esses direitos desprotegidos pela mera invocação de um contrato de arrendamento sobre o bem hipotecado, apesar da sua precedência registral.
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De outra forma, a admitir-se a tese sufragada na...
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